親が住んでいた実家を相続したものの、住む予定がなく、売却を考えている方もいるのではないでしょうか。
相続した空き家を売って利益が出た場合は、所得税と住民税がかかります。
ただし、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。特例を使えるかどうかで、税金が数百万円単位で変わることもあるでしょう。
この特例は要件が細かく、ひとつでも外れると使えません。
売却の期限も「相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」と決められているため、売る前に確認しておくことが大切です。
この記事では、空き家の3,000万円特別控除の要件と、税金がいくら減るかの計算例、2024年からの改正点、控除を受けるまでの流れを解説します。
空き家の3,000万円特別控除とは
まずは、この特例がどのような制度なのか、全体像を押さえておきましょう。
対象になるのは相続した親の家
空き家の3,000万円特別控除の正式名称は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。
亡くなった親がひとりで住んでいた家とその敷地を、相続した人が売った場合に使えます。
空き家のまま放置されることを防ぐために設けられた制度で、2016年4月1日から2027年12月31日までの譲渡が対象です。
これまでにも期限の延長や要件の見直しが重ねられてきました。
参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
控除で税金はいくら減る？
控除の対象になるのは、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」です。
取得費とは、親が家や土地を買ったときの代金などのことです。買ったときの金額がわからない場合は、売却代金の5%を取得費として計算します。
譲渡費用には、売るために支払った仲介手数料や印紙税、売るために建物を取り壊したときの取り壊し費用などが含まれます。
参考：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
参考：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
たとえば、売却代金が2,000万円、取得費が100万円（親が買ったときの金額がわからず、売却代金の5%で計算した場合）、取り壊し費用などの譲渡費用が200万円だったケースで考えてみましょう。
| 項目 | 特例を使わない場合 | 特例を使う場合 |
| 売却代金 | 2,000万円 | 2,000万円 |
| 取得費 | 100万円 | 100万円 |
| 譲渡費用 | 200万円 | 200万円 |
| 譲渡所得 | 1,700万円 | 1,700万円 |
| 特別控除 | なし | 1,700万円 |
| 課税される譲渡所得 | 1,700万円 | 0円 |
| 税額（所有期間5年超・税率20.315%） | 約345万円 | 0円 |
この例では、特例を使うことで、約345万円の税金がかからなくなります。
相続した家の所有期間は、亡くなった親が取得した日から数えるため、5年を超えていることがほとんどです。
所有期間が5年以下の場合は税率が39.63%になり、特例を使えるかどうかの差はさらに大きくなります。
適用を受けるための要件
特例を使うための要件は、大きく分けて6つあります。ひとつでも要件を満たさないと使えないため、一つずつ確認していきましょう。
| 要件 | 内容 |
| 家屋 | 1981年5月31日以前に建築された、区分所有建物ではない家で、相続の直前に亡くなった親以外が住んでいなかった |
| 売却期限 | 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る |
| 売却代金 | 1億円以下 |
| 相続後の使い方 | 相続から売却まで、事業や貸付け、居住に使っていない |
| 売り方 | 耐震基準に適合させて売る、または取り壊して土地を売る |
| 買主 | 親子や夫婦など、特別の関係がある人ではない |
参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
家屋の要件
対象になるのは、1981年5月31日以前に建築された家です。いわゆる旧耐震基準の時期に建てられた建物が該当します。
建築された時期は、登記事項証明書の記載で確認できます。
マンションなど、区分所有建物として登記されている建物は対象外です。
また、相続が始まる直前に、亡くなった親以外に住んでいた人がいないことも要件です。親と子どもが同居していた家や、二世帯住宅として家族が住んでいた家は、対象から外れます。
土地については、相続の直前にその家の敷地として使われていたことが求められます。
売却期限の要件
売却の期限は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。
たとえば2026年5月に相続が始まった場合は、2029年12月31日までに売る必要があります。期限を過ぎてしまうと、ほかの要件を満たしていても特例は使えません。
期限の起算点は、相続の手続きが終わった日ではなく、親が亡くなった日です。片付けや相続登記に時間がかかると、売却に使える期間は短くなるため注意しましょう。
売却代金の要件
売却代金が1億円以下かどうかは、相続の時から、この特例を受けて売った日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に、ご自身が分けて売った部分や他の相続人が売った部分も含めた売却代金の合計額で判定します。
たとえば、兄が自分の持分を6,000万円、弟が5,000万円で売った場合は、合計が1億1,000万円になるため、2人とも特例を使えません。
兄弟で共有している場合は、売る前にお互いの売却額を確認しておきましょう。
相続後の使い方の要件
相続してから売るまでの間、家と土地を事業や貸付け、居住に使っていないことが要件です。
短い期間であっても、人に貸したり、家族が住んだりすると対象から外れます。
家を取り壊して更地にした場合も、売るまでの間に駐車場として貸すなどすると、要件を満たさなくなります。
売り方の要件
売り方は、次の2つのパターンのどちらかでなければなりません。
ひとつは、家を耐震基準に適合させてから、家と土地を一緒に売る方法です。もうひとつは、家を取り壊して更地にしてから、土地を売る方法です。
耐震基準に適合していることは、建築士などが発行する耐震基準適合証明書などで証明します。
古い家を耐震基準に適合させるには大がかりな工事が必要になることも多いため、取り壊してから土地を売る方法が選ばれやすいといえます。
なお、2024年1月1日以後の譲渡では、買主が売った年の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行う場合も、対象に加わりました。
買主の要件
親子や夫婦、共に暮らす親族など、特別の関係がある人に売った場合は、特例を使えません。
家族に実家を引き継いでもらいたい場合は、この特例は使えないことを前提に考えましょう。
老人ホームに入っていた親の家も対象になる？
親が亡くなる前に老人ホームなどに入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象になります。
ここでいう老人ホームなどには、特別養護老人ホームや介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅などが含まれます。
主な要件は、親が要介護認定などを受けて入所していたこと、入所の直前まで親がその家に住んでいたことです。
入所後も、家財の保管場所として使われるなど、親のための使用が続いていて、ほかの人が住んだり、事業や貸付けに使ったりしていないことも求められます。
一方で、親が親族の家や賃貸住宅に移り住み、そのあとに亡くなった場合は対象外です。
2024年1月以降に変わった2つの点
2024年1月1日以後の譲渡から、特例の内容が2つ見直されました。売却の時期によって扱いが変わるため、確認しておきましょう。
相続人が3人以上なら1人2,000万円まで
2024年1月1日以後の譲渡で、家と土地を相続した相続人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額は2,000万円までになりました。
相続人の数は、家と土地のいずれかを相続した人の数で数えます。相続放棄をした人や、家も土地も相続しなかった人は含まれません。
相続人が2人以下であれば、これまでどおり1人あたり3,000万円まで控除できます。兄弟3人で共有名義のまま売る場合は、1人あたりの控除額が2,000万円に下がる点に注意しましょう。
買主が取り壊す場合も対象になった
これまでは、売主が売る前に、家の耐震改修か取り壊しを済ませておく必要がありました。
2024年1月1日以後の譲渡では、買主が売った年の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行う場合も、特例の対象になっています。
売主が解体費を負担しなくても売れる可能性があるため、選択肢が広がりました。売買契約では、どちらが取り壊しや改修を行うのかを決めておきましょう。
控除を受けるまでの流れ
控除を受けるには、市区町村で確認書を取得し、確定申告をする必要があります。確認書の取得には日数がかかるため、確定申告の期限から逆算して動きましょう。
ステップ1：要件を満たすか確認する
まずは、実家が要件を満たしているかを確認します。
建築された時期は、登記事項証明書で確認できます。
あわせて、相続の直前に親と同居していた人がいないか、相続後に貸したり住んだりしていないかを、家族で確認しておきましょう。
要件に当てはまるか迷う場合は、家がある市区町村の窓口や税務署に相談すると安心です。
ステップ2：売却して、取り壊しや耐震改修を済ませる
売り方の要件にしたがって、家を耐震基準に適合させるか、取り壊してから売却します。
売主が取り壊しを行う場合、売るために支払った取り壊し費用は、譲渡費用として差し引けます。
買主が取り壊しや耐震改修を行う場合は、その内容を売買契約に盛り込んでおくことが大切です。
ステップ3：市区町村で確認書を取得する
家がある市区町村に、「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を申請します。
申請には、亡くなった親の住民票の除票や、登記事項証明書、電気やガスの使用中止がわかる書類、売買契約書の写しなどが必要です。
必要な書類は自治体によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
申請してから交付されるまでに日数がかかる自治体もあるため、売却が決まったら早めに準備を始めると安心です。
ステップ4：確定申告をする
売った年の翌年に、確定申告をして特例の適用を受けます。申告の期間は、原則として2月16日から3月15日までです。
確定申告は、税務署の窓口のほか、国税庁のe-Taxを使ってオンラインでも行えます。申告書には、次の書類を添付しましょう。
| 書類 | 取得先 |
| 譲渡所得の内訳書 | 国税庁のウェブサイトや税務署 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 被相続人居住用家屋等確認書 | 家がある市区町村 |
| 耐震基準適合証明書など（耐震改修をした場合） | 建築士などの証明機関 |
| 売買契約書の写し | 手元の契約書をコピーする |
参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
みんなの実家じまいでは、残置物の片付けから買取、相続登記まで、窓口ひとつでご相談いただけます。
営業担当は全員が相続診断士の資格を保有しているため、特例の期限を見据えた売却のスケジュールもあわせてご相談いただけます。ご相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
ほかの特例との関係
相続した家を売るときに使える特例は、ほかにもあります。
組み合わせによっては併用できないため、関係を整理しておきましょう。
取得費加算の特例とどちらかを選ぶ
相続税を納めた人が、相続開始から3年10か月以内に相続した財産を売る場合は、「取得費加算の特例」を使えます。
納めた相続税の一部を取得費に加えて、譲渡所得を減らせる特例です。
この特例と、空き家の3,000万円特別控除は併用できません。相続税を納めた場合は、どちらが有利になるかを計算して比較しましょう。
一般的には、譲渡所得が3,000万円以下に収まる場合は、空き家の特例のほうが税負担を抑えやすくなります。判断に迷う場合は、税理士に相談するのがおすすめです。
参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
自宅を売ったときの3,000万円控除と同じ年に使う場合
自分が住んでいた家を売ったときにも、3,000万円の特別控除があります。
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件です。
参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
同じ年に、自分の家の売却と、相続した空き家の売却の両方で控除を使う場合は、合わせて3,000万円が上限です。
売る時期が重なりそうな場合は、注意しておきましょう。
特例を使うために売却前に気をつけたいこと
特例は、要件をひとつでも外れると使えません。
売却の前に、次の3つの点に気をつけておきましょう。
期限から逆算して動く
特例を使うには、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
その間に、家の片付け、相続登記、売却活動を終えなければなりません。相続人が複数いる場合は、誰が実家を取得するのかを決める話し合いにも時間がかかります。
買主を探す期間や、確認書の取得にかかる期間も見込んで、早めに動き出しましょう。
相続後は貸したり住んだりしない
相続してから売るまでの間に、家を人に貸したり、家族が住んだりすると、特例の対象から外れます。
空き家のまま置いておくのはもったいないと感じても、特例を使う予定があるなら、売却するまでは空き家のまま管理しましょう。
空き家だったことを示す書類を残しておく
確認書の申請では、電気やガス、水道の使用中止日がわかる書類など、空き家だったことを示す書類が求められます。
解約したときの通知書や、最後の検針票などは、捨てずに保管しておくと安心です。
みんなの実家じまいでは、相続登記が終わっていない段階でのご相談にも対応しています。
片付けから買取、相続登記まで窓口ひとつでご相談いただけるため、特例の期限に向けた準備を並行して進められるのが強みです。
空き家の3,000万円特別控除に関するよくある質問
ここからは、空き家の3,000万円特別控除に関するよくある質問に回答します。
Q. 更地にしてから売っても特例は使えますか？
使えます。取り壊してから土地を売るのは、特例で認められている売り方のひとつです。
ただし、取り壊したあとから売るまでの間に、土地を駐車場として貸したり、新しく建物を建てたりしていないことが条件です。
Q. 兄弟で相続した場合は、それぞれ特例を使えますか？
要件を満たせば、それぞれ使えます。
ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上いる場合は、1人あたり2,000万円までになります。
Q. 控除で税金がゼロになっても、確定申告は必要ですか？
必要です。
特例は、確定申告をすることで適用を受けられる制度のため、申告をしないと控除は受けられません。
Q. 相続税の申告とは別に手続きが必要ですか？
必要です。
この特例は所得税の制度のため、相続税の申告とは別に、売った年の翌年に所得税の確定申告をします。
Q. 1981年6月以降に建てられた家は対象外ですか？
対象外です。
特例の対象は、1981年5月31日以前に建築された家に限られます。
まとめ
空き家の3,000万円特別控除は、相続した親の家を売ったときに、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。
主な要件は、1981年5月31日以前の建築であること、相続の直前に親以外が住んでいなかったこと、相続後に使っていないこと、期限内に売ること、売却代金が1億円以下であることです。
2024年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上なら1人2,000万円までになりました。買主が取り壊す場合も、対象に加わっています。
控除を受けるには、確認書の取得と確定申告が欠かせません。売却の期限も決まっているため、売ると決めたら早めに準備を始めましょう。
要件を満たすかどうかの判断が難しい場合は、税務署や税理士に確認してから売却を進めると安心です。
みんなの実家じまいでは、片付けから買取、相続登記までを窓口ひとつでサポートしています。「特例を使えるかわからない」という段階でも構いません。
ご相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
