相続した実家が空き家のまま残っていて、「解体するといくらかかるのか」と気になっている方もいるのではないでしょうか。
空き家の解体費用は、木造30坪で90万〜150万円程度がひとつの目安ですが、建物の構造と延べ床面積、そして立地によって大きく変わります。
また、解体すると翌年度から土地の固定資産税が上がる場合があります。
解体してから売るか、建物付きのまま売るかは、費用と税金の両方を比べてから決めることが大切です。
この記事では、解体費用の相場と内訳、高くなるケース、費用を抑える方法、工事の流れまでを整理しました。
空き家の解体費用の相場
解体費用は、坪単価で示されることが多い費用です。ただし、国が公表している解体費用の統計はありません。
民間の目安を参考にしながら、最終的には現地調査を経た見積もりで判断しましょう。
構造別の坪単価
解体費用の坪単価は、建物の構造によって変わります。目安は次のとおりです。
| 構造 | 1坪あたりの目安 |
| 木造 | 3万〜5万円程度 |
| 鉄骨造 | 4万〜7万円程度 |
| 鉄筋コンクリート（RC）造 | 6万〜8万円程度 |
木造より鉄骨造、鉄骨造よりRC造のほうが高くなるのは、建物が頑丈なぶん壊す手間がかかり、処分する廃棄物の量も増えるためです。
実家の構造がわからない場合は、法務局で登記事項証明書を取得してみましょう。
建物の「構造」欄に、木造や鉄骨造などの種類が記載されています。
延べ床面積別の総額
延べ床面積とは、建物の各階の床面積を合計した広さのことです。
1坪は約3.3㎡なので、登記事項証明書に記載された床面積を3.3で割ると、おおよその坪数がわかります。
坪単価に延べ床面積をかけると、総額の目安を計算できます。
| 延べ床面積 | 木造 | 鉄骨造 | RC造 |
| 20坪 | 60万〜100万円 | 80万〜140万円 | 120万〜160万円 |
| 30坪 | 90万〜150万円 | 120万〜210万円 | 180万〜240万円 |
| 40坪 | 120万〜200万円 | 160万〜280万円 | 240万〜320万円 |
| 50坪 | 150万〜250万円 | 200万〜350万円 | 300万〜400万円 |
表の金額は、坪単価から計算した目安です。立地や付帯工事によって、実際の金額は上下します。
また、登記簿上の床面積と実際の面積が違うケースも見られます。増築部分などがある場合は、現地調査で確認してもらいましょう。
解体費用の内訳
解体費用の見積書は、主に4つの項目で構成されています。
項目ごとに比べると、会社によって金額に差が出ている理由がわかりやすくなります。
本体工事費
建物そのものを取り壊す作業の費用です。人件費と重機の費用が中心で、総額の多くを占めます。
工事中にほこりや破片が飛ばないようにする、足場と養生シートの設置費が含まれることもあります。
付帯工事費
建物以外のものを撤去する費用です。庭木や塀、ブロック、カーポート、物置、浄化槽などが対象になります。
付帯工事が見積書に含まれているかどうかで、総額は大きく変わります。見積もりを比べるときは、まずここを確認しましょう。
なお、倒壊のおそれがあるブロック塀の撤去については、費用の一部を補助している自治体もあります。
廃棄物の処分費
解体で出た木材やコンクリート、金属などを、分別して処理する費用です。
床面積の合計が80㎡以上の建物の解体工事は、建設リサイクル法によって、分別解体と再資源化が義務づけられています。
処分費は、廃棄物の量や種類、処分場までの距離によって変わるのが一般的です。
届出や近隣対応などの諸経費
工事の届出の代行や、近隣へのあいさつ、道路使用の許可の申請、交通誘導員の配置などにかかる費用です。
解体工事では騒音や振動、ほこりが出るため、近隣への配慮にかかる費用も欠かせません。
見積書に「諸経費」「一式」とだけ書かれている場合は、何が含まれているのかを確認しておきましょう。
解体費用が高くなるケース
同じ構造・同じ広さの建物でも、条件によって解体費用は高くなります。代表的なケースを見ておきましょう。
重機が入れない立地にある
前面道路が狭い場所や、旗竿地などでは重機を使えず、手作業で解体する割合が増えます。
隣の家との距離が近い場合も、建物を傷つけないよう手作業で慎重に壊す必要があります。
トラックを近くに停められない場合は、廃棄物を運び出す手間も増えるため、費用は上がりやすくなると考えましょう。
残置物が多く残っている
家具や家電、衣類などの家財が残ったままだと、撤去と処分の費用が上乗せされます。
家の中が片付いているかどうかで、見積もりの金額は大きく変わるのが実情です。
アスベストを含む建材が使われている
2022年4月1日から、床面積の合計が80㎡以上の建物の解体工事では、石綿（アスベスト）の事前調査結果の報告が義務になりました。
調査でアスベストを含む建材が見つかると、除去のための費用が別にかかります。古い建物ほど可能性が高いため、見積もりの段階で調査の有無を確認しておきましょう。
地中から埋設物が出てきた
解体後に、以前の建物の基礎や浄化槽、コンクリートがらなどが地中から出てくることがあります。
撤去には追加の費用がかかりますが、地中の状態は見積もりの段階ではわからないことがほとんどです。出てきた場合の扱いを、契約前に決めておくと安心です。
空き家の解体費用を抑える方法
解体費用は、進め方の工夫で抑えられる場合があります。
依頼する前に、次の4つを確認しておきましょう。
残置物を先に片付けておく
自分で処分できる家財は、解体の前に片付けておきましょう。
業者に任せる量が減るぶん、撤去と処分の費用を抑えやすくなります。
まだ使える家具や家電は、買取やリサイクルを利用すると、処分費を減らせることもあります。
繁忙期を避けて依頼する
解体工事は、年度末に向けて依頼が集中しやすいといわれています。
繁忙期には日程や金額の調整がしにくくなるため、急ぐ事情がなければ、時期に余裕を持って相談するのがおすすめです。
複数社の見積もりを同じ条件で比べる
見積もりは、付帯工事や処分費が含まれているかなど、条件をそろえて比べることが大切です。
ハウスメーカーや不動産会社を通して依頼すると、手間が省ける分、紹介料などが上乗せされるケースもあります。
なお、見積書では、次の項目を確認しましょう。
| 確認する項目 | 確認のしかた |
| 工事の範囲 | 建物だけか、庭木や塀、物置まで含むかを確認する |
| 廃棄物の処分費 | 本体工事費に含まれているか、別に計上されているかを確認する |
| 残置物の撤去 | 家財の撤去が含まれているか、量によって金額が変わるかを確認する |
| 追加費用の条件 | 地中埋設物やアスベストが見つかった場合の扱いを確認する |
| 諸経費の内訳 | 「一式」となっている項目の中身を確認する |
自治体の補助金を着工前に確認する
老朽化した空き家などの解体に、補助金を出している自治体があります。
上限を数十万円から100万円程度に設定している例が見られます。
対象になる建物の条件は、建築された時期や老朽度などで細かく決められているのが一般的です。
また、契約や着工の前に申請しないと対象外になる制度が多いため、業者を決める前に、実家がある自治体の制度を確認しておきましょう。
空き家を解体する流れ
工事の期間は、建物の規模や構造、立地によって変わります。
工事の届出は着手の7日前までに必要なため、契約から着工までにも日数がかかる点に注意しましょう。
解体は、次の5つのステップで進めるのが一般的です。
ステップ1：名義と建物の状態を確認する
まずは登記簿で、実家の名義と建物の状態を確認しましょう。
名義が亡くなった親のままになっている場合は、相続人全員で解体の合意を取っておきましょう。
解体したあとに土地を売ることも考えているなら、相続登記もあわせて進めておくと手続きがスムーズです。
あわせて、建物が登記されているか、未登記の増築部分がないかも確認しておく必要があります。
家の中に残しておきたい物がないかも、家族で確認しておきましょう。
解体が始まってからでは、写真や手紙などを取り出せなくなります。
ステップ2：見積もりを取って業者と契約する
解体業者に現地調査を依頼し、見積もりを出してもらいます。
業者を選ぶときは、解体工事業の登録または建設業の許可を受けているかを確認しましょう。
契約書には、工事の範囲と金額、工期、追加費用が発生したときの扱いを明記してもらうことが大切です。
口頭での約束だけで進めると、あとでトラブルになりかねません。
ステップ3：届出とライフラインの停止を済ませる
床面積の合計が80㎡以上の建物の解体工事は、発注者が工事着手の7日前までに、都道府県知事へ届け出る必要があります。
届出は業者が代行することが多いため、契約時に確認しておきましょう。
あわせて、電気やガス、電話などの停止と撤去を依頼します。水道は工事中の散水に使うため、工事が終わるまで止めないことが一般的です。
工事が始まる前には、近隣へのあいさつも済ませておきましょう。
参考：国土交通省「建設リサイクル法の対象となる建設工事では届出が必要です！」
ステップ4：解体工事を行う
工事は、足場と養生の設置、内装材の撤去、建物本体の解体、基礎の撤去、整地の順に進みます。
工事中に地中埋設物が見つかった場合は、追加の工事と費用が発生します。
工事が終わったら、更地の状態や、隣地との境界まわりに問題がないかを、立ち会って確認しておきましょう。
ステップ5：建物滅失登記を申請する
建物を取り壊したら、1か月以内に建物滅失登記を申請しなければなりません。
登録免許税はかかりませんが、土地家屋調査士に依頼する場合は報酬がかかります。
解体すると固定資産税はどうなる？
空き家を解体すると、土地の固定資産税が上がる場合があります。
解体を決める前に、仕組みを押さえておきましょう。
住宅用地特例が外れて税額が上がる場合がある
住宅が建っている土地には「住宅用地特例」があり、固定資産税が軽減されています。
200㎡以下の部分は課税標準が6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1になる仕組みです。
固定資産税は、毎年1月1日時点の状況をもとに課税されます。
解体して更地になると、翌年度からこの特例が外れ、土地の税額が上がる場合があります。
都市計画税にも住宅用地に対する同じような軽減があり、こちらも上がる可能性があります。
解体したあとすぐに売れなければ、上がった税金を払い続けることになるため注意が必要です。
解体しなくても勧告を受けると特例は外れる
一方で、建物を残しておけば税額が変わらないとは限りません。
管理が行き届いていない空き家は、管理不全空家等や特定空家等として、市区町村から勧告を受けることがあります。
勧告を受けると、建物が残っていても住宅用地特例の対象から外れます。
勧告の前には、市区町村から助言や指導が行われるのが通常の流れです。
その段階で草木の手入れや建物の補修など管理を見直せば、特例が外れるのを防げる場合があります。
解体して売るか、建物付きのまま売るか
解体費をかけて更地にしても、その分が売却価格に上乗せされるとは限りません。
解体を決める前に、建物付きのままでの査定も受けて、どちらが手元に多く残るかを比べておきましょう。
地域の不動産会社に、そのエリアでは建物付きと更地のどちらが売れやすいかを聞いてみるのも一つの方法です。
| 比較項目 | 解体して売る | 建物付きで売る |
| かかる費用 | 解体費と建物滅失登記の費用がかかる | 解体費はかからない |
| 売れるまでの固定資産税 | 住宅用地特例が外れ、上がる場合がある | 特例が続く（勧告を受けた場合を除く） |
| 買い手の層 | 家を建てたい個人や事業者 | 建物を使いたい人や買取業者 |
解体してから売るのが向いているケース
建物の傷みが激しく、建物付きのままでは買い手がつきにくい場合は、解体してから売るほうが早く売れることがあります。
更地を求める買い手が多いエリアで、早く売りたい場合も、解体を検討するとよいでしょう。
売買契約で「更地にして引き渡す」と決めてから解体すれば、売れるかどうかわからないまま解体費を払うことを避けられます。
建物付きのまま売るのが向いているケース
解体費を先に払う余裕がない場合は、建物付きのまま売る方法を考えましょう。
買取であれば、建物や家財が残ったままでも引き取ってもらえる場合があります。
解体費や片付けの手間をかけずに手放せるのがメリットです。
また、相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は、2024年1月1日以後の譲渡であれば、買主が譲渡の年の翌年2月15日までに取り壊す場合も対象になりました。
売主が先に解体しなくても、特例を使える可能性があるのは大きな変化です。
地方の空き家などで、買い手がなかなか見つからない場合は、費用を払って引き取ってもらう「有料引取」という方法もあります。
みんなの実家じまいを運営するマークスライフでは、建物が残ったままの物件や、山林・農地など、国の相続土地国庫帰属制度では対象になりにくい不動産も、引き取りのご相談を承っています。
引取料は物件ごとに算出しますので、売却が難しいと感じている方も、まずはお気軽にご相談ください。
空き家の解体費用に関するよくある質問
ここからは、空き家の解体費用に関するよくある質問に回答します。
Q. 空き家の解体費用は誰が払うのですか？
解体費用は、原則として建物の所有者が払います。
相続後で名義が親のままの場合は、相続人の間で負担の割合を決めておきましょう。
Q. 解体費用が払えない場合はどうすればよいですか？
建物付きのまま売る方法や、売買契約を結んでから解体し、売却代金で精算する方法があります。
金融機関によっては、解体費用に使えるローンを扱っている場合もあります。自治体の補助金が使えないかも、あわせて確認しておきましょう。
Q. 見積もりは何社から取るとよいですか？
2〜3社以上から見積もりを取り、工事の範囲や処分費などの条件をそろえて比べるのがおすすめです。
金額だけでなく、内訳が具体的に書かれているかも確認しましょう。
Q. 工事中に追加費用を請求されることはありますか？
地中から埋設物が見つかった場合や、アスベストを含む建材が見つかった場合は、追加費用が発生することがあります。
追加が出たときの金額の決め方を、契約前に確認しておくと安心です。
Q. 解体後すぐに売れなかった場合、税金はどうなりますか？
解体して更地になると、翌年度から住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が上がる場合があります。
売れるまでの期間が長くなるほど負担が増えるため、解体の時期と売却の見通しをあわせて考えておきましょう。
まとめ
空き家の解体費用は、構造と延べ床面積、立地で変わります。木造30坪で90万〜150万円程度が目安ですが、公的な相場の統計はないため、見積もりで確かめることが欠かせません。
- 残置物を先に片付ける
- 繁忙期を避ける
- 条件をそろえて見積もりを比べる
- 補助金を着工前に確認する
この4つを押さえるだけでも、費用は抑えやすくなります。
解体すると、翌年度から土地の固定資産税が上がる場合があります。
解体を決める前に、建物付きのまま売る選択肢とも比べておきましょう。
みんなの実家じまいでは、片付けから買取、相続登記までを窓口ひとつでサポートしています。「解体するべきかわからない」という段階でも構いません。
ご相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
