親から相続した実家を兄弟の共有名義にしたものの、意見がまとまらず、売却の話が進まないという方も多いのではないでしょうか。
共有名義の実家全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。一方、自分が所有する持分だけであれば、ほかの共有者の同意がなくても売却できます。
そのため、共有者の同意が得られるかどうかによって、選べる売却方法や必要な手続きが変わります。
この記事では、共有者の同意が取れる場合・取れない場合に加え、連絡がつかない共有者や判断能力が低下した共有者がいる場合の売却方法を解説します。
売却の流れや税金、起こりやすいトラブルもあわせて確認していきましょう。
共有名義の不動産は全員の同意がないと売却できない
共有名義の実家全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
民法では、売却のように共有物そのものを処分する行為は「変更」にあたり、ほかの共有者の同意を得なければ行えないと定められています（民法第251条）。
共有者のうちひとりでも反対していれば、実家全体を売ることはできません。
共有名義になる主な理由
実家が共有名義になる理由として多いのは、次のようなケースです。
- 相続で遺産分割がまとまらず、法定相続分のまま登記した
- 「とりあえず兄弟全員の名義に」と判断して共有にした
- 親子リレーローンなどで、親と子の共有名義で購入していた
登記をした時点では問題がなくても、いざ売ろうとしたときに共有者の意見が分かれ、話が止まってしまうことも少なくありません。
持分だけなら単独で売却できる
共有者はそれぞれ、実家に対する「持分」を持っています。
たとえば、兄弟2人で実家を相続した場合、2分の1ずつの持分を持っているのが一般的です。
なお、自分の持分は、ほかの共有者の同意がなくても売却できます。
ただし、持分だけを買っても、買った人が家を自由に使えるわけではありません。
そのため、買い手は持分の買取を扱う不動産会社などに限られ、価格は実家全体を売って持分に応じて分ける場合より低くなるのが一般的です。
共有者だけでできること・全員の同意が必要なこと
2023年4月1日に施行された改正民法で、共有物の扱いに関するルールが見直されました。
形状や効用の著しい変更を伴わない「軽微な変更」は、全員の同意がなくても、持分の価格の過半数で決められるようになっています。
建物の賃貸借も、更新のない期間3年以内の定期建物賃貸借であれば、持分の過半数で決められます（民法第252条第4項）。更新のある一般的な賃貸借は、原則として全員の同意が必要です。
一方で、売却は改正後も全員の同意が必要なままです。
| 行為の種類 | 具体例 | 必要な同意 |
| 保存行為 | 雨漏りの修繕など | 各共有者が単独でできる |
| 管理行為 | 期間3年以内の定期建物賃貸借など | 持分の価格の過半数 |
| 軽微な変更 | 外壁や屋根の大規模修繕など | 持分の価格の過半数 |
| 変更・処分 | 実家全体の売却など | 共有者全員 |
出典：法務省「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」
出典：民法（e-Gov法令検索）
全員の同意が取れる場合の売却方法
共有者全員が同意している場合は、実家全体を売却するほか、ひとりが実家を取得したり、土地を分けて売却したりする方法があります。
主な方法は、次の3つです。
| 方法 | 必要な同意 | 特徴・注意点 |
| 実家全体を売って代金を分ける | 共有者全員 | 不動産全体を一般の買い手に売却できる |
| ひとりがほかの共有者の持分を取得する | 当事者間で合意 | 実家を残せるが、取得する人に資金が必要 |
| 土地を分筆して単独所有にする | 共有者間での合意が必要 | 各自で売却できるが、測量や登記が必要 |
それぞれ必要な手続きやお金の分け方が異なるため、実家を残したい人がいるか、土地を分けられるかなどを踏まえて選びましょう。
実家全体を売って代金を分ける
共有者全員が売却に同意している場合は、実家全体を売り、売却代金を分ける方法があります。
持分だけではなく不動産全体を売却できるため、一般の買い手も対象となり、持分だけを売る場合より売却しやすくなります。
売買契約には原則として共有者全員が関わりますが、遠方に住んでいる場合などは、委任状を作成して代理人に手続きを任せることも可能です。
なお、相続時に実家を売却し、その代金を相続人で分ける遺産分割の方法を「換価分割」といいます。
ひとりが取得してほかの共有者に代償金を払う
共有者のなかに実家を残したい人がいる場合は、その人がほかの共有者の持分を取得し、実家を単独名義にする方法があります。
たとえば、兄弟2人で2分の1ずつ所有している場合、兄が弟の持分を買い取れば、兄の単独名義にできます。
一方、まだ遺産分割の段階であれば、ひとりが実家を相続し、ほかの相続人に代償金を支払う「代償分割」という方法もあります。
いずれの場合も、実家を取得する人が、ほかの共有者や相続人へ支払う資金を用意できることが前提です。
土地を分筆して売る
共有している土地を複数に分け、それぞれを単独名義にしてから売却する方法もあります。
たとえば、兄弟2人で広い土地を共有している場合、土地を2つに分筆したうえで、それぞれが1つずつ所有する形にすれば、その後は自分の土地を自分の判断で売却できます。
ただし、分筆しただけでは共有状態は解消されません。分筆後の土地をそれぞれの単独名義にするための手続きも必要です。
また、建物がある土地は単純に分けられない場合があります。分筆後の土地が狭くなったり、形や接道条件が悪くなったりすると、売却しにくくなる可能性もあります。
土地を分筆する場合は、測量や登記にかかる費用も含め、分けたあとの土地をどのように利用・売却できるか確認してから進めましょう。
同意が取れない場合の選択肢
共有者のひとりでも反対している場合、自分だけの判断で実家全体を売却することはできません。
ただし、自分が所有する持分だけを売却したり、裁判所に共有状態の解消を求めたりする方法はあります。
話し合いで解決できる方法から検討し、それでもまとまらない場合は共有物分割請求を検討します。
自分の持分をほかの共有者に買い取ってもらう
まず検討したいのが、ほかの共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法です。
たとえば、兄弟2人で実家を共有している場合、兄が弟の持分を買い取れば、兄の単独名義にできます。
実家に住んでいる人や、今後も実家を残したい人がいる場合に検討しやすい方法です。
ただし、持分をいくらで売買するかについて意見が合わないこともあります。不動産会社などに査定を依頼し、不動産の価値を確認したうえで話し合うとよいでしょう。
なお、親族間で相場と大きく異なる価格で売買すると、税務上の問題が生じる可能性があるため注意が必要です。
自分の持分を買取業者に売る
ほかの共有者による買取が難しい場合は、共有持分の買取に対応する不動産会社へ売却する方法があります。
自分の持分だけであれば、原則としてほかの共有者の同意を得ずに売却できます。
ただし、持分だけを購入できる人は限られるため、実家全体を売る場合より売却価格が低くなる可能性があります。
また、買取後に業者がほかの共有者へ持分の売却や共有状態の解消を求めることもあります。どのような方針で共有状態を解消する会社なのか、契約前に確認しておきましょう。
共有物分割請求を行う
共有者同士で話し合っても解決できない場合は、裁判所に「共有物分割請求」を行い、共有状態の解消を求める方法があります。
裁判による主な分割方法は、次の3つです。
- 現物分割：土地などを実際に分け、それぞれが取得する
- 賠償分割：ひとりが不動産を取得し、ほかの共有者へ持分に応じた金銭を支払う
- 競売：不動産を競売し、その代金を共有者で分ける
どの方法になるかは、土地や建物の状態、共有者の希望などを踏まえて裁判所が判断します。
共有物分割請求は、話し合いだけでは共有状態を解消できない場合の選択肢です。
裁判手続きになるため、検討する場合は弁護士などの専門家へ相談しましょう。
連絡がつかない・判断能力がない共有者がいる場合の対処法
共有者のなかに連絡がつかない人や、認知症などによって売却について十分に判断できない人がいる場合、そのままでは実家全体の売却を進められないことがあります。
ただし、状況に応じて利用できる制度があります。それぞれのケースを見ていきましょう。
所在等が不明な共有者がいる場合
2023年4月1日から、所在等が不明な共有者がいる不動産について、共有状態を解消しやすくする制度が利用できるようになりました。
ほかの共有者は、地方裁判所に申し立て一定の要件を満たせば、所在等が不明な共有者の持分を取得できます。
また、裁判所の決定を得て、所在等が不明な共有者の持分を含めた不動産全体を第三者へ売却できる制度もあります。
いずれも、所在等が不明な共有者の持分に相当する金銭を供託するなどの手続きが必要です。
なお、相続によって共有となり、まだ遺産分割が済んでいない不動産については、原則として相続開始から10年を経過するまで、この制度を利用できません。
出典：法務省「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」
判断能力が十分でない共有者がいる場合
認知症などによって、共有者本人が売却の内容を理解して判断することが難しい場合は、本人に代わって家族が自由に売買契約を結べるわけではありません。
本人の判断能力の程度などによっては、家庭裁判所に申し立て、成年後見制度を利用して売却手続きを進める方法があります。
成年後見人が本人に代わって売却する場合、本人の居住用不動産については、家庭裁判所の許可も必要です。
なお、現在は施設などに入居していて実家に住んでいなくても、以前住んでいた家などは「居住用不動産」に該当する場合があります。
判断能力の程度や不動産の状況によって必要な手続きが変わるため、売却を検討する場合は家庭裁判所や司法書士、弁護士などに早めに相談しましょう。
共有名義の実家を売却する流れ
共有名義の実家全体を売却するには、共有者全員で方針をそろえたうえで手続きを進める必要があります。
誰が不動産会社との窓口になるのか、売却価格や費用負担をどうするのかまで事前に決めておくと、売却活動を進めやすくなります。
ここでは、売却までの流れを5つのステップで紹介します。
ステップ1：登記簿で共有者と持分を確認する
まずは登記事項証明書を取得し、現在の名義人とそれぞれの持分を確認しましょう。
名義が亡くなった親のままになっている場合は、売却に向けて相続登記を行う必要があります。
また、登記簿上の住所や氏名が現在と異なる場合も、必要な登記手続きを確認しておきましょう。
ステップ2：共有者で売却方針と費用負担を決める
次に、共有者全員で売却の方針を話し合います。
主に決めておきたいのは、次のような内容です。
- いくらで売りたいか
- いつまでに売りたいか
- 片付けや測量などの費用をどう負担するか
- 誰が不動産会社との窓口になるか
- 売却代金をどのように分けるか
決めた内容は書面などに残しておくと、あとから認識が食い違うのを防ぎやすくなります。
ステップ3：査定を受けて売却条件を決める
不動産会社に査定を依頼し、実家がどの程度の価格で売れそうか確認します。
査定額を参考に、売出価格や「この金額までなら値下げしてよい」といった条件を共有者で決めておきましょう。
買主から値下げ交渉があったときの対応まで決めておけば、その都度全員で話し合う手間を減らせます。
ステップ4：窓口を決めて売却活動を進める
共有者が複数いる場合は、不動産会社との連絡を担当する人を決めておくと売却活動を進めやすくなります。
ただし、窓口となる人を決めたからといって、その人だけの判断で実家全体を売却できるわけではありません。
契約などの手続きを代理人に任せる場合は、委任状を作成して必要な権限を与える方法があります。
遠方に住む共有者がいる場合は、書類のやり取りや本人確認などに時間がかかることもあるため、早めに手続き方法を確認しておきましょう。
ステップ5：売買契約・決済・引き渡しを行う
買主が決まったら売買契約を結び、決済と実家の引き渡しを行います。
決済時には、売買代金の受け取りと所有権移転登記などの手続きを進めます。
共有者が遠方に住んでいる場合や当日に集まれない場合は、司法書士や不動産会社へ事前に相談し、必要な手続きを確認しておきましょう。
売却代金の分け方や売却にかかった費用の負担についても、共有者間で事前に決めた内容に沿って精算します。
売却時に準備する主な書類は、以下のとおりです。
| 主な書類・持ち物 | 確認するポイント |
| 登記識別情報・登記済権利証 | 共有者ごとに保管状況を確認する |
| 印鑑証明書 | 所有権移転登記などで必要になる |
| 実印 | 契約・登記手続きなどで必要になる場合がある |
| 本人確認書類 | 運転免許証やマイナンバーカードなど |
| 住所変更を確認できる書類 | 登記上の住所と現在の住所が異なる場合などに必要 |
| 固定資産税関係の書類 | 税額の確認や精算などに使用する |
| 委任状 | 代理人に手続きを任せる場合に必要 |
必要な書類は、物件や登記の状況、手続き方法によって異なります。不動産会社や司法書士に確認しながら準備しましょう。
みんなの実家じまいでは、共有名義の実家の売却についてもご相談いただけます。
残置物の片付けから買取、相続登記まで窓口ひとつで対応しているため、共有者が遠方にいる場合でも、手続きの負担を抑えて進められます。
ご相談は無料です。共有名義の実家をどう手放すか迷っている方は、お気軽にお問い合わせください。
売却にかかる費用と税金
共有名義の実家を売却すると、仲介手数料などの費用に加え、売却によって利益が出た場合は税金がかかります。
共有名義だから特別な税金がかかるわけではありませんが、譲渡所得は共有者ごとに計算し、それぞれが確定申告を行います。
売却時にかかる費用
実家を売却するときにかかる主な費用は、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消などの登記費用、測量費用、司法書士への報酬などです。
ただし、すべての売却でこれらの費用が発生するわけではありません。
たとえば、不動産会社が直接買主となる買取では、通常は仲介手数料がかかりません。抵当権がなければ、抵当権抹消の費用も不要です。
売買契約書にかかる印紙税は、2027年3月31日までに作成される一定の不動産売買契約書について軽減措置があります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減後の税率 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
譲渡所得税は共有者ごとに計算・申告する
実家を売却して利益が出た場合は、その利益に対して所得税と住民税がかかります。
土地や建物の譲渡所得は、基本的に次のように計算します。
課税譲渡所得＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
共有名義の場合は、それぞれの共有者について譲渡所得を計算し、税金が発生する場合は各自で確定申告を行います。
税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかによって異なります。長期譲渡所得は所得税・住民税を合わせて20.315％、短期譲渡所得は39.63％です。
相続した実家では、亡くなった親など被相続人が取得した時期を引き継いで所有期間を判定します。
また、親が実家を購入したときの取得費がわからない場合は、売却代金の5％を「概算取得費」として計算することができます。
取得費が小さくなるほど譲渡所得が大きくなりやすいため、親が購入したときの売買契約書などが残っていないか確認しておきましょう。
出典：国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
出典：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
3,000万円特別控除は共有者ごとに適用を判断する
相続した実家を売却する場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できる場合があります。
一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
共有名義の場合も、要件を満たす相続人はそれぞれ特例の適用を受けることができます。
ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋と敷地を相続・遺贈によって取得した相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額が最高2,000万円になります。
主な要件は次のとおりです。
- 1981年5月31日以前に建築された家屋である
- 区分所有建物ではない
- 原則として相続開始の直前に亡くなった人以外が住んでいない
- 売却代金が1億円以下である
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
- 2027年12月31日までに売却する
このほか、相続後の家屋の利用状況や耐震基準、取り壊しなどについても要件があります。
適用できるかどうかで税負担が大きく変わる可能性があるため、売却前に税務署や税理士へ確認しておきましょう。
出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
共有名義の実家でよくあるトラブル
共有名義の実家は、売却や管理について共有者の意見が合わず、トラブルになることがあります。
特に起こりやすいのが、売却方針や持分の売買、維持費の負担をめぐる問題です。
兄弟間で売却の意見が分かれる
共有名義の実家では、「売りたい人」と「残したい人」で意見が分かれることがあります。
実家全体を売却するには共有者全員の同意が必要なため、ひとりでも反対していると売却を進められません。
その間も、固定資産税や建物の管理、修繕などは必要です。
売却について話し合う際は、実家をどうするかだけでなく、結論が出るまでの維持費を誰が負担するかも決めておきましょう。
持分を第三者に売られる
共有者は、自分の持分だけであれば、ほかの共有者の同意を得ずに売却できます。
そのため、共有者のひとりが買取業者などへ持分を売ると、ほかの共有者は面識のない第三者と実家を共有することになります。
持分を取得した第三者から、ほかの持分の売却を求められたり、共有物分割請求によって共有状態の解消を求められたりする可能性もあります。
共有者同士で意見が分かれている場合は、第三者への売却に進む前に、持分を買い取れる人がいないか話し合っておくとよいでしょう。
固定資産税や管理費の負担で揉める
共有名義の不動産では、固定資産税だけでなく、草刈りや修繕、火災保険などの維持費を誰が負担するかで揉めることがあります。
共有者のひとりが費用を立て替え続けると、不公平感が生じる原因になります。
「誰が支払うか」だけでなく、それぞれが最終的にいくら負担するのか、立て替えた場合はいつ精算するのかまで決めておきましょう。
相場より著しく安く持分を売ると贈与税がかかることがある
兄弟など個人間で持分を売買する場合は、売却価格にも注意が必要です。
時価より著しく低い価格で持分を売却すると、買った人が得た利益について、贈与を受けたものとみなされる場合があります。
たとえば、時価1,000万円の持分を著しく低い価格で兄弟に売却した場合、時価と実際に支払った金額との差額が贈与とみなされる可能性があります。
「いくら以下なら贈与になる」という一律の基準があるわけではないため、親族間で持分を売買するときは、価格を決める前に税理士などへ確認すると安心です。
出典：国税庁「No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」
これ以上共有者を増やさないために
実家を共有名義のままにしておくと、共有者が亡くなった際に、その持分がさらに相続されることがあります。
その結果、世代を重ねるほど共有者が増え、売却や管理について話し合う相手も増える可能性があります。
これから相続が発生する場合や、まだ遺産分割が済んでいない場合は、共有状態をできるだけ複雑にしない方法を検討しましょう。
遺産分割の段階で共有名義を避ける
実家を将来売却する可能性があるなら、遺産分割の段階で共有名義にしない方法を検討しましょう。
たとえば、実家を売却して代金を相続人で分ける「換価分割」や、ひとりが実家を取得してほかの相続人へ代償金を支払う「代償分割」があります。
「とりあえず兄弟で共有」にすると、その後に共有者のひとりが亡くなった場合、その持分が配偶者や子などへ相続されることがあります。
共有者が増えるほど、実家全体を売却するときに同意を得る相手も増えるため、相続時点で将来の売却や管理まで考えて分け方を決めることが大切です。
相続開始から10年を過ぎると分け方のルールが変わる
2023年4月1日に施行された改正民法により、相続開始から10年を経過したあとの遺産分割では、原則として特別受益や寄与分を反映した「具体的相続分」を考慮できなくなりました。
10年経過後は、原則として法定相続分、または遺言による指定相続分を基準に遺産を分けます。
ただし、相続人全員が合意している場合は、10年を過ぎても具体的相続分を踏まえて分けることが可能です。
また、2023年4月1日より前に始まった相続にも新しいルールが適用されますが、経過措置があります。
2023年4月1日時点ですでに相続開始から5年を超えていた場合などは、原則として2028年3月31日までに家庭裁判所へ遺産分割を請求すれば、具体的相続分を考慮した遺産分割が可能です。
長期間そのままにせず、早めに相続人同士で実家の分け方を話し合っておきましょう。
出典：法務省「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」
共有名義の実家の売却に関するよくある質問
ここからは、共有名義の実家の売却に関するよくある質問に回答します。
Q. 共有者のひとりが反対したら、実家は売れませんか？
実家全体を売るには、共有者全員の同意が必要です。
ひとりでも反対している場合は実家全体を売却できませんが、自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意なく売却できます。
Q. 持分だけ売ると、価格はどのくらい下がりますか？
持分だけを売る場合の価格に、一律の基準はありません。
持分だけでは不動産全体を自由に利用できないため、実家全体を売って持分に応じて代金を受け取る場合より、手取りが少なくなる傾向があります。
Q. 共有者と連絡が取れない場合はどうすればよいですか？
所在等が不明な共有者がいる場合は、裁判所の決定を得て、その人の持分を取得したり、持分を含めて不動産全体を売却したりできる制度があります。
遺産分割前の実家についてこの制度を利用するには、原則として相続開始から10年を経過している必要があります。
Q. 売却代金はどう分けますか？
共有名義の実家を売った代金は、売却にかかった経費を差し引き、持分に応じて分けるのが基本です。
持分と異なる割合で分ける場合は、贈与税が発生する可能性があるため注意しましょう。
Q. 共有名義のまま実家を貸すことはできますか？
共有名義の実家でも、一定の条件を満たせば貸すことができます。
3年以内で更新のない定期建物賃貸借などは、持分価格の過半数で決められます。一方、一般的な建物賃貸借は、原則として共有者全員の同意が必要です。
まとめ
共有名義の実家全体を売るには、共有者全員の同意が必要です。一方、自分の持分だけであれば、ほかの共有者の同意がなくても売却できます。
全員の同意が取れる場合は、実家全体を売って代金を分ける方法があります。
同意が取れない場合は、自分の持分をほかの共有者や買取業者に売る方法や、共有物分割請求を検討しましょう。
また、連絡がつかない共有者や判断能力が十分でない共有者がいる場合も、裁判所の制度や成年後見制度を利用できる場合があります。
共有名義のまま放置すると、次の相続によって共有者がさらに増え、売却や管理について話し合う相手も増える可能性があるため、売却を考えているなら、共有者が少ないうちに、実家をどうするのか話し合っておきましょう。
みんなの実家じまいでは、片付けから買取、相続登記までを窓口ひとつでサポートしています。共有者との話し合いがまとまっていない段階でも、ご相談いただけます。
ご相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
