「実家じまいは、親が亡くなってから考えるもの」と思っている人もいるかもしれません。
しかし、実家じまいは親が元気なうちから始めたほうが進めやすいケースがあります。
親本人に家や家財をどうしたいのか確認でき、不要なものを一緒に整理できるためです。
一方、親が亡くなったあとに実家を引き継いだ場合は、相続人の確定や遺産分割協議、相続登記など、別の手続きが必要になります。
また、実家を空き家のまま放置すると、管理や固定資産税などの負担が続くほか、管理不全空家等として行政から勧告を受ける可能性もあります。
この記事では、実家じまいとは何かをはじめ、相続前・相続後の手順、費用の目安、よくあるトラブル、相談先まで詳しく解説します。
実家じまいとは？
実家じまいとは、親が住まなくなった実家を片付け、売却や解体などによって手放し、家の管理負担をなくすまでの一連の活動を指します。
実家の名義や土地・建物の状態を確認し、家財を整理したうえで、売却・賃貸・解体・保有など、その後の方針を決めるところまで含めて考えます。
特に相続が関係する場合は、家族間で誰が実家を引き継ぐのかを決めなければなりません。
実家じまいは「家を片付ける作業」ではなく、「親が住まなくなった家をどうするか決め、管理の負担を整理する活動」と考えましょう。
家じまい・生前整理・遺品整理との違い
「実家じまい」と似た言葉に、「家じまい」「生前整理」「遺品整理」があります。
それぞれ、対象や行う時期が異なります。
| 名称 | 主な対象 | 行う時期 | 主な内容 |
| 実家じまい | 親の実家 | 親の存命中〜相続後 | 家財整理、建物・土地の整理、売却・解体など |
| 家じまい | 自宅など「家」全般 | 状況による | 家財整理、住み替え、売却など |
| 生前整理 | 本人の持ち物・財産 | 存命中 | 家財や財産の整理 |
| 遺品整理 | 故人の家財 | 死亡後 | 遺品の仕分け・整理・形見分け |
実家じまいでは、家財だけでなく土地や建物、相続、売却まで考える点が特徴です。
なお、生前整理は親本人が主体となって進めるのが基本です。一方、遺品整理は親が亡くなったあと、相続人などが行います。
実家じまいが増えている背景
実家じまいが注目される背景のひとつが、空き家の増加です。
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年の空き家は900万2千戸となり、過去最多を更新しました。総住宅数に占める空き家の割合も13.8％と過去最高です。
さらに、国土交通省の「令和6年空き家所有者実態調査」では、空き家の取得方法として「相続」が57.9％ともっとも多くなっています。
つまり、親が亡くなったあとに実家を相続したものの、誰も住まず空き家になるケースが多いのです。
こうした背景から、相続したあとに慌てて対応するのではなく、親が元気なうちから実家の今後を話し合っておくことが重要になっています。
実家じまいはいつ始める？
実家じまいを始める時期に、決まった正解があるわけではありません。
ただし、親が元気で意思を確認できるうちに始めると、家財や家の今後について話し合いやすくなります。
始めるきっかけになりやすい場面
実家じまいを考えるきっかけには、次のようなものがあります。
- 親が高齢になり、自宅の掃除や庭の手入れ、修繕などが難しくなったとき
- 介護施設への入居が決まったとき
- ご自身の転居などで、実家の様子を確認しにくくなったとき
- 親が亡くなり、実家に誰も住まなくなったとき
親が身の回りのことを自分でできなくなったときなどが、その後の暮らしとあわせて実家の扱いを考えるタイミングです。
実家じまいはすぐに結論がでることではないため、できるだけ早く今後の方針を話し合っておきましょう。
相続前に進める場合と相続後に進める場合の違い
相続前の実家じまいと、相続後の実家じまいでは、進め方が異なります。
相続前なら、親本人に家をどうしたいのか確認できるため、「残しておきたいもの」「手放してよいもの」を把握でき、あとから家族が判断する負担を減らせます。
一方で、親の同意が必要になるため、「まだ家を手放したくない」「思い出があるから片付けたくない」といった気持ちを無視して進めることはできません。
相続後は、相続人が実家について判断することになります。
ただし、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議などを通じて誰が不動産を取得するのか決める必要があります。
共有名義にした場合は、その後の売却などで共有者間の調整が必要になるため、安易に共有にすることは避けたほうがよいでしょう。
| 項目 | 相続前に進める | 相続後に進める |
| 決める人 | 親本人と家族 | 相続人 |
| メリット | 親本人の意思を確認できる。残すものと手放すものを本人に聞ける | 相続人の判断で進められる |
| デメリット | 親の同意が必要。感情的な反発が起きやすい | 相続人全員の合意が必要 |
| 注意点 | 親の気持ちを無視して進めない | 共有名義にするとあとから動きにくくなる |
先送りしにくくなっている理由
実家じまいを後回しにしにくくなっている理由のひとつが、相続登記の義務化です。
2024年4月1日から、相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則として3年以内に相続登記を申請することが義務付けられました。
正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象となります。
2024年4月1日より前に発生した相続で、まだ相続登記をしていない場合も対象で、原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。
また、相続人の確定や遺産分割に時間がかかり、3年以内の相続登記が難しい場合には「相続人申告登記」という制度もあります。
ただし、これは相続した不動産を売却するための名義変更そのものではないため、売却などを行う場合には別途相続登記が必要です。
さらに、管理が不十分な空き家は「管理不全空家等」として指導・勧告の対象になることがあります。
勧告を受けると、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置が受けられなくなる場合があります。
出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
実家じまいの手順【相続前】5ステップ
親が元気なうちに実家じまいを進める場合は、親の意思を確認しながら、ひとつずつ整理していきましょう。
具体的なステップは以下のとおりです。
- ステップ1：親と話し合い、方向性を決める
- ステップ2：実家の現状と権利関係を確認する
- ステップ3：家財を仕分けて片付ける
- ステップ4：親の住まいを決める
- ステップ5：売却・賃貸・解体のいずれかを選ぶ
それぞれ見ていきましょう。
ステップ1：親と話し合い、方向性を決める
まず最初に、「実家をどうしたいか」を親に確認しましょう。
売却したいのか、誰かに引き継いでほしいのか、しばらく残しておきたいのかによって、そのあとの手順は変わります。
いきなり「実家を売ろう」と話すと、親が「自分の意見を蔑ろにされている」と感じることもあります。
まずは、「これから家をどうしていきたい？」と聞くところから始めるとよいでしょう。
ステップ2：実家の現状と権利関係を確認する
方向性が決まったら、実家の現状を確認します。
まずは登記簿を確認し、土地と建物の名義人を確かめましょう。
親の名義だと思っていたものの、祖父母など以前の所有者の名義になっているケースも少なくありません。
あわせて、建物の状態、土地の境界、住宅ローンなどの残債の有無も確認します。
よくある問題は以下のとおりです。
- 祖父母名義のまま
- 境界未確定
- 抵当権の抹消忘れ
売却や解体を検討する場合は、土地・建物の権利関係に問題がないか早めに把握しておくことが重要です。
ステップ3：家財を仕分けて片付ける
次に、実家の家財を整理しましょう。
おすすめなのは、「残す・手放す・保留」の3つに分ける方法です。
写真や手紙、家族の思い出の品などは、親本人に確認しながら判断しましょう。
通帳や印鑑、保険証券、不動産関係の書類など、重要なものは手放すものに混ざらないよう先に仕分けします。
一度にすべて片付けようとせず、部屋ごとに進めると負担を抑えられます。
ステップ4：親の住まいを決める
実家を売却したり、空き家にしたりするには、親がそのあとどこで暮らすのかを先に決める必要があります。
施設へ入居するのか、子どもの家の近くへ転居するのか、それとも別の住まいを確保するのかを整理しましょう。
親の転居先が決まらないまま実家を手放す話を進めると、計画が止まってしまうことがあります。
ステップ5：売却・賃貸・解体のいずれかを選ぶ
親の住まいと実家の状態が整理できたら、実家をどうするか決めます。
| 方法 | 向いているケース | 主な注意点 |
| 売却 | 実家を使う予定がなく、手放したい | 建物の状態や立地によって売却期間が変わる |
| 賃貸 | 立地がよく、賃貸需要が見込める | 管理や修繕が必要になる |
| 解体して土地を売る | 建物の老朽化が進んでいる | 解体費用が必要 |
| そのまま保有 | 将来的に使う予定がある | 維持・管理の負担が続く |
売却といっても、一般の買主を探す「仲介」だけでなく、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。
建物の状態や地域の需要によって適した方法は異なるため、複数の選択肢を比較しましょう。
みんなの実家じまいを運営しているマークスライフ株式会社では、建物の状態や周辺の需要を確認したうえで、実家に合った進め方をご提案します。
「売却・賃貸・解体のどれがよいか判断できない」という段階でも構いません。
片付けが済んでいない状態や、家族の話し合いが途中の状態でもご相談いただけます。査定・ご相談は無料ですので、ぜひお気軽にご活用ください。
実家じまいの手順【相続後】6ステップ
親が亡くなったあとに実家じまいをする場合は、相続手続きと並行して進める必要があります。
具体的なステップは以下のとおりです。
- ステップ1：相続人と相続財産を確定する
- ステップ2：遺産分割協議で誰が引き継ぐかを決める
- ステップ3：相続登記（名義変更）をする
- ステップ4：家財の片付け・遺品整理をする
- ステップ5：売却・活用・解体の方針を決める
- ステップ6：各種契約の解約と届け出をする
それぞれ見ていきましょう。
ステップ1：相続人と相続財産を確定する
まず、誰が相続人なのかを確認しましょう。
戸籍をたどって法定相続人を確定し、実家の土地・建物だけでなく、預貯金や有価証券なども含めて財産を整理します。
法定相続人を確定するには、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を、すべてつなげて確認しなければなりません。
この過程で、ご家族が把握されていなかった相続人が判明することもあります。以前の婚姻関係でのお子さま、認知されたお子さま、養子縁組をされていた方などです。
相続人が一人でも欠けたまま話し合いを進めると、遺産分割協議そのものが無効になってしまいます。
手続きのはじめに戸籍をそろえておくことが、二度手間を防ぐことにつながります。
また、財産目録をつくっておくと、相続人同士で財産の全体像を共有しやすくなります。
ステップ2：遺産分割協議で誰が引き継ぐかを決める
相続人が複数いる場合は、実家を誰が引き継ぐのかを決めましょう。
1人が実家を取得する方法もあれば、共有する方法もあります。
ただし、共有名義にすると、将来売却するときなどに共有者間の合意が必要です。
そのため、話がまとまらないと手続きが進みにくくなる可能性があります。
実家を売却する予定があるなら、将来の売却まで考えて誰が不動産を取得するのかを決めることが大切です。
ステップ3：相続登記（名義変更）をする
相続人が決まったら、土地と建物の名義を変更しましょう。
相続登記は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が義務です。
遺産分割がすぐにまとまらない場合には相続人申告登記を利用できるケースもありますが、売却などをするためには、最終的に相続登記を行う必要があります。
ステップ4：家財の片付け・遺品整理をする
名義などの整理と並行して、実家の家財を整理しましょう。
相続人が複数いる場合は、誰かが勝手に家具や貴重品を手放すと、あとからトラブルになる可能性があります。
形見分けするものや売却するものなどを相続人同士で確認し、記録を残しておくと安心です。
ステップ5：売却・活用・解体の方針を決める
家財の整理が進んだら、実家の今後を決めます。
売却するなら、不動産会社に査定を依頼して市場性を確認します。
賃貸などで活用するなら、改修費や管理の手間も考慮しましょう。
建物の老朽化が進んでいて、そのままでは売却・活用が難しい場合は、解体して土地として売却する方法もあります。
ステップ6：各種契約の解約と届け出をする
誰も住まなくなった実家では、生活に関係する契約を整理しましょう。
主な項目は以下のとおりです。
| 項目 | 対応 |
| 電気 | 解約または名義変更 |
| ガス | 解約または名義変更 |
| 水道 | 使用停止または名義変更 |
| 固定電話 | 解約または名義変更 |
| インターネット | 解約 |
| NHK | 解約または契約変更 |
| 新聞 | 解約 |
| 火災保険 | 解約・名義変更などを確認 |
| 郵便物 | 転送手続きを検討 |
空き家を維持する場合は、電気や水道を完全に止めるかどうかも、管理方法と合わせて判断します。
火災保険については、空き家になることで契約条件が変わる場合があるため、保険会社へ確認しましょう。
実家じまいにかかる費用の目安
実家じまいでは、家財の片付けだけでなく、解体や売却、相続手続きなどにも費用がかかります。
ここからは、各種費用の目安や使える補助金・特例などを解説します。
費用の内訳と目安
費用は家の広さや家財の量、地域、建物の状態などによって大きく変わります。
そのため、以下はあくまで一般的な目安として考えてください。
| 費用 | 目安 | 主な内容 |
| 家財の片付け | 10万〜40万円程度 | 不用品回収、遺品整理など |
| 建物の解体 | 木造30坪で90万〜150万円程度 | 建物の解体、廃材の運搬・処理など |
| 売却 | 売買価格×3％＋6万円＋消費税（仲介手数料の上限） | 不動産会社への仲介手数料など |
| 相続・名義変更 | 数万円〜 | 登録免許税、司法書士報酬など |
建物の解体費は、1坪あたり木造で3万〜4万円程度、鉄骨造で5万〜6万円程度、鉄筋コンクリート造で6万〜7万円程度が目安です。
ただし、前面道路が狭くて重機が入れない場合や、アスベストが使われている場合、家財が多く残っている場合は、これより高くなることがあります。
なお、売却の仲介手数料は、2024年7月1日から、価格が800万円以下の空き家などについて上限が見直されました。
通常の計算式によらず、33万円（税込）を上限とする特例が設けられています。
出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
売却する場合は、仲介手数料だけでなく、測量や登記、残置物の撤去などが必要になるケースもあります。
実家じまいを始める前に、何にいくらかかるのか見積もりを取っておきましょう。
使える補助金・特例
自治体によっては、空き家の解体や改修などを対象とした補助制度があります。
ただし、対象となる建物や地域、補助額、申請時期などは自治体によって異なるため、実家のある市区町村に確認しましょう。
税制では、相続した一定の空き家を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があります。
適用には、建物の要件や相続から売却までの期間など、複数の条件があるため事前に確認しておきましょう。
出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
また、相続した土地については、一定の要件を満たす場合に「小規模宅地等の特例」により相続税の課税価格を減額できる場合があります。
実家じまいでよくあるトラブルと防ぎ方
実家じまいでは、家そのものよりも、家族間の認識の違いが問題になることがあります。
具体的には、以下のようなトラブルです。
- 兄弟姉妹で意見が割れる・費用負担で揉める
- 共有名義にして同意が取れなくなる
- 買い手がつかない・売れない
- 親が同意しない・気持ちの整理がつかない
それぞれ具体的に見ていきましょう。
兄弟姉妹で意見が割れる・費用負担で揉める
「売却したい」「思い出があるから残したい」など、兄弟姉妹で意見が分かれることがあります。
また、家財の片付け費用や固定資産税、修繕費などを誰が払うのかでも揉めやすくなります。
作業を始める前に、今後の方針と費用負担を話し合い、できればメールや書面などに残しておきましょう。
共有名義にして同意が取れなくなる
相続した実家を兄弟姉妹などの共有名義にする方法もあります。
しかし、将来的に売却する場合などには共有者間の合意が必要となるため、共有者の一人が反対したり、連絡が取れなくなったりすると、手続きが長期化する可能性があります。
「とりあえず兄弟で半分ずつ」と決める前に、実家をどうする予定なのかまで考えておくことが重要です。
買い手がつかない・売れない
実家を売ろうとしても、すぐに買い手が見つかるとは限りません。
立地や築年数、建物の状態、土地の形状などによっては、売却までに時間がかかることがあります。
仲介で買い手が見つからない場合は、不動産会社による買取を検討しましょう。
ただし、仲介と買取では売却価格や条件が異なるため、あらかじめ違いを確認したうえで選ぶ必要があります。
なお、ある会社で査定や買取を断られたとしても、別の会社では対応できることがあります。
1社の判断だけで「売れない物件だ」と決めてしまわないほうがよいでしょう。
親が同意しない・気持ちの整理がつかない
親にとって、実家は長年暮らしてきた思い出の場所です。
「まだ早い」「手放したくない」と感じるのは自然なことです。
その気持ちを無視して片付けを進めると、親子関係が悪化する可能性もあります。
まずは、家を手放すかどうかを急いで決めるのではなく、不要なものだけ整理するところから始めてもよいでしょう。
国土交通省の「令和6年空き家所有者実態調査」では、今後の利用意向として「空き家として所有しておく」が約32％ともっとも多くなっています。
空き家を残したいと考える所有者も一定数いることがわかります。
実家じまいの相談先｜内容別の選び方
実家じまいでは、内容に応じて専門家を使い分ける方法もあれば、窓口をひとつにまとめる方法もあります。
まずは、何をどこに相談できるのかを整理しておきましょう。
| 相談内容 | 相談先 | 依頼できること |
| 実家の売却 | 不動産会社 | 査定、売却活動、買取相談 |
| 相続登記 | 司法書士 | 不動産の名義変更 |
| 遺産分割・相続トラブル | 弁護士 | 遺産分割協議、交渉、紛争対応 |
| 相続税 | 税理士 | 相続税の計算・申告、特例の確認 |
| 家財整理 | 遺品整理業者、不用品回収業者 | 仕分け、搬出、引き取り |
| 建物の解体 | 解体業者 | 建物の解体・撤去 |
| 空き家の制度 | 自治体 | 補助制度や管理についての相談 |
売却する場合は、不動産会社に早めに相談しておくと、建物を残したほうがよいのか、解体したほうがよいのか判断しやすくなります。
相続や税金が関係する場合は、自己判断だけで進めず、司法書士や税理士などにも相談しましょう。
なお、相談先が分かれると、そのつど実家の状況や家族の事情を説明し直す手間がかかります。
片付けから売却、相続手続きまでをまとめて相談できる先を選ぶという方法もあります。
みんなの実家じまいでは、残置物の片付けから買取、相続登記まで、窓口ひとつでご相談いただけます。
担当者は全員が相続診断士の資格を保有しているため、実家の扱いとあわせて、相続の進め方についてもご相談いただけます。
ご相談は無料です。実家の扱いにお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。
実家じまいに関するよくある質問
ここからは実家じまいに関するよくある質問に回答します。
Q.実家じまいはいつから始めるとよいですか？
親が元気なうちから始めるのがひとつの方法です。
親本人の意思を確認でき、不要なものと残したいものを一緒に整理できるためです。
もちろん、親が亡くなったあとからでも実家じまいはできます。
ただし、相続人の確定や遺産分割、相続登記などの手続きが必要になるため、できるだけ早く全体の方針を決めることをおすすめします。
Q.実家じまいの費用は誰が払うのですか？
誰が負担するのかについて、一律の決まりがあるわけではありません。
相続前なら親が負担する場合もありますし、子どもが支援するケースもあります。
相続後であれば、相続人の間で費用負担を話し合って決めます。
あとからトラブルにならないよう、片付けや解体、管理費などを誰がどの割合で負担するのか、事前に確認しておきましょう。
Q.実家じまいにはどれくらいの期間がかかりますか？
家の広さや家財の量、相続人の人数、売却の有無などによって変わります。
家財整理だけなら短期間で終わる場合もありますが、相続手続きや不動産売却まで含めると、数か月以上かかることもあります。
特に相続人同士で話し合いが必要な場合や、売却先がなかなか見つからない場合は、さらに時間がかかる可能性があります。
Q.実家が遠方にありますが進められますか？
遠方にある実家でも進められます。
不動産会社や遺品整理業者など、現地の業者に依頼できる作業もあります。
ただし、家財のなかに重要書類や貴重品が残っている可能性があるため、何も確認せず業者に任せるのは避けましょう。
遠方から進める場合は、現地の写真や動画を共有してもらい、作業前に手放すものを確認するなど、家族間で情報共有を徹底することが大切です。
まとめ
実家じまいを進めるなら、以下のポイントを押さえておきましょう。
- 実家じまいは家財整理だけでなく、家や土地の扱い・管理まで含めて考える
- 親が元気なうちなら、本人の意思を確認しながら進められる
- 相続後は、相続人の確定・遺産分割・相続登記などが必要になる
- 相続登記は原則として相続を知った日から3年以内の申請が必要
- 売却・賃貸・解体・保有のメリットと負担を比較する
- 空き家を放置すると管理負担や税負担が増える可能性がある
- 売却や相続、税金などは専門家に相談しながら進める
実家じまいは、家を片付けて終わるものではありません。
親が元気なうちなら「親はどうしたいのか」を確認し、相続後なら「誰が実家を引き継ぎ、どう手放すのか」を相続人で決めることが重要です。
特に実家を売却する場合は、家財整理や相続登記を進める前に、不動産会社へ相談しておくと、売却を見据えた準備を進めやすくなります。
実家の状況や家族の事情によって最適な方法は異なるため、専門家に相談しながら、自分たちに合った方法で実家じまいを進めましょう。
みんなの実家じまいでは、片付けから買取、相続登記までを窓口ひとつでサポートしています。「何から始めればよいかわからない」という段階でも構いません。
他社で断られた物件のご相談も承っています。ご相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
