実家を相続したものの、登記上の名義は亡くなった親のまま、という方もいるのではないでしょうか。
2024年4月1日から相続登記の申請が義務になりました。
相続で不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に登記を申請する必要があります。
対象になるのは、これから発生する相続だけではありません。
2024年3月31日以前に発生した相続で登記がされていない不動産も義務の対象で、原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。
この記事では、相続登記が義務化された背景から、申請期限、放置した場合に起こること、手続きと費用、実家を売却・解体する予定があるときに確認しておきたい点まで解説します。
相続登記が義務化された背景
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、登記簿上の名義を相続人などの新しい所有者へ変更する手続きです。
これまで相続登記は任意の手続きでしたが、2024年4月1日から、相続で不動産を取得した相続人に申請が義務づけられました。
正当な理由がないのに申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象になります。
義務化の背景にあるのが、所有者不明土地の増加です。
相続した不動産を登記しないままだと、登記簿上の名義人と実際の所有者が一致しなくなります。
それが何代も続くと相続人が枝分かれし、誰が所有者なのかを特定することが困難です。
所有者不明の土地が増えると、売買や管理だけでなく、道路の整備などの公共事業にも支障が出ます。
こうした問題を解消するための民事基本法制の見直しの一環として、相続登記の義務化が行われました。
出典：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」
相続登記の申請期限
相続登記の申請期限は、原則として3年です。
ただし、相続が発生した時期によって期限の考え方が変わります。自分のケースがいつまでなのかを確認しておきましょう。
相続を知った日から3年以内
2024年4月1日以降に発生した相続では、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。
起算点は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日」とされています。
亡くなった日から自動的に3年が始まるわけではない点がポイントです。
親が亡くなったことは知っていても、その不動産を自分が取得したことを知らなかった場合は、起算点の考え方が変わることもあります。
とはいえ、遺産分割協議や戸籍の収集には時間がかかります。相続が発生したら、期限から逆算して早めに動き出すことが大切です。
2024年3月31日以前に発生した相続も対象
2024年4月1日より前に発生した相続でも、登記がされていない不動産は義務の対象です。
この場合の期限は、原則として2027年3月31日までとされています。ただし、その不動産を相続で取得したことを知った日が2024年4月以降であれば、その日から3年以内です。
祖父母の名義のまま実家を放置しているようなケースは、ここに該当する可能性があります。
古い相続だから対象外、とは考えないようにしましょう。
放置している間に次の相続が発生していると、複数の世代にまたがる手続きが必要になることもあります。
まずは登記簿で名義を確認してみましょう。
遺産分割がまとまらない場合の起算点
相続人の話し合いがまとまらない場合でも、申請義務は残り続けます。
このケースでは、義務が2段階に分かれると考えましょう。
1つ目は、不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請義務です。
期限内に遺産分割が成立しないときは、後ほど解説する「相続人申告登記」を申し出ることで、この義務を履行したものとして扱われます。
2つ目は、遺産分割が成立したあとの義務です。
成立した日から3年以内に、その内容にもとづく所有権移転の登記を申請する必要があります。
注意したいのは、相続人申告登記で履行できるのは1つ目の義務だけだという点です。
申し出をしていても、遺産分割がまとまったら、あらためて3年以内に登記を申請しなければなりません。
| 義務 | 期限 | 相続人申告登記で履行できるか |
| ①不動産を取得したことを知ったときの申請義務 | 知った日から3年以内 | できる |
| ②遺産分割が成立したあとの登記義務 | 成立した日から3年以内 | できない |
相続登記を3年以内にしないとどうなる？
相続登記を3年以内にしないと、以下のようなデメリットが生じます。
- 10万円以下の過料の対象になる
- 不動産を売却・担保にできない
- 相続人が増えて手続きが難しくなる
それぞれ見ていきましょう。
10万円以下の過料の対象になる
正当な理由がないのに申請義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
ただし、3年を過ぎた人が必ず10万円を支払うという意味ではありません。
正当な理由がある場合は対象外とされており、金額も裁判所が決めるものとされています。
期限に間に合わない事情がある場合は、放置せずに法務局や司法書士へ早めに相談しましょう。
不動産を売却・担保にできない
名義が亡くなった方のままでは、その不動産を売却することはできません。
売買契約や決済は、登記上の所有者と売主が一致していることが前提になるためです。
不動産を担保にして融資を受ける場合も同じで、先に所有者をはっきりさせる必要があります。
今は売る予定がないからと後回しにしていると、いざ売りたいと思ったときに戸籍の収集や相続人との話し合いから始めることになります。
相続人が増えて手続きが難しくなる
登記をしないまま相続人のひとりが亡くなると、そこでまた次の相続が発生します。
これを数次相続といい、世代をまたぐごとに相続人が枝分かれしていきます。
その結果、面識のない親戚や、海外に住んでいる方、判断能力が低下している方が相続人に含まれることもあります。
遺産分割協議には相続人全員の合意が必要で、書類には全員の署名と印鑑証明書がそろわなければなりません。
時間が経つほど、手続きは煩雑になっていきます。
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相続登記の手続きと必要書類
相続登記は、誰が不動産を引き継ぐのかを決めたうえで、書類を集めて法務局へ申請する、という流れで進みます。
大まかには以下のとおりです。
- 相続人と不動産の確認
- 遺産分割協議
- 必要書類の収集
- 法務局への申請
それぞれ見ていきましょう。
ステップ1：相続人と相続財産を確定する
まず、誰が相続人になるのかを確認しましょう。
被相続人の出生から死亡までの戸籍をたどり、配偶者や子、場合によっては親や兄弟姉妹まで、相続関係を確定させます。
あわせて、相続する不動産の内容も確認しましょう。
登記事項証明書を取ると、土地・建物の所在や地番、現在の名義人がわかります。
実家だけのつもりでいたら、私道の持分や別の土地が出てくることもあります。
最初の段階で漏れなく洗い出しておくと、あとの手戻りが減ります。
ステップ2：遺産分割協議で取得者を決める
相続人が確定したら、誰が不動産を取得するのかを決めましょう。
遺言書がある場合は、その内容にしたがって手続きを進めます。
遺言書がなく、法定相続分と異なる分け方をする場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、内容を遺産分割協議書にまとめます。
実際には、実家を誰が継ぐのかが決まらず、協議が止まったままになっているケースが少なくありません。
とりあえず全員の共有名義にしておく、という方法もありますが、将来売却するときに共有者全員の同意が必要になります。
将来的に実家を手放す可能性があるなら、そのあとの扱いまで見据えて決めておくと、後々の手続きの負担が減ります。
ステップ3：必要書類を集める
相続登記では、相続関係と不動産の内容を証明する書類を準備します。
代表的なものは次のとおりです。
| 書類 | 主な用途 |
| 被相続人の戸籍謄本 | 出生から死亡までの相続関係を確認する |
| 相続人の戸籍謄本 | 相続人であることを確認する |
| 遺産分割協議書 | 誰が不動産を取得するかを確認する |
| 相続人の印鑑証明書 | 遺産分割協議書に添付する |
| 不動産を取得する人の住民票など | 登記名義人の住所を確認する |
| 固定資産評価証明書 | 登録免許税の計算に使用する |
| 登記事項証明書 | 不動産の内容を確認する |
必要な書類は、遺言書の有無や相続関係によって変わります。
古い戸籍は複数の自治体に請求することになり、そろうまでに時間がかかります。
期限が近づいてから一度に集めようとせず、早めに動き出しておくと安心です。
ステップ4：法務局へ申請する
書類がそろったら、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。
申請方法は、窓口への持参、郵送、オンラインの3つです。
申請書の記載や添付書類に不備があると、訂正のやり取りが発生します。
相続人が少なく関係も単純なケースなら自分で申請することもできますが、数次相続になっている場合や相続人が多い場合は、司法書士に依頼することも検討しましょう。
相続登記にかかる費用
相続登記にかかる主な費用は、登録免許税、司法書士に依頼する場合の報酬、書類の取得費用です。
| 費用の種類 | 内容 |
| 登録免許税 | 相続による所有権移転登記にかかる税金 |
| 司法書士報酬 | 依頼する場合に必要 |
| 戸籍などの取得費用 | 戸籍謄本、住民票、印鑑証明書などの実費 |
| 固定資産評価証明書など | 登録免許税の計算や不動産の確認に必要な実費 |
それぞれ見ていきましょう。
登録免許税
相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として不動産の価額の0.4％です。
課税標準となる価額には、原則として固定資産課税台帳に登録された価格を使います。
たとえば課税標準となる価額が1,000万円であれば、登録免許税は4万円です。
なお、土地については登録免許税が免税になる措置があります。
相続で土地を取得した方が登記をしないまま亡くなった場合と、土地の価額が100万円以下の場合の2つで、いずれも2027年3月31日までに受ける登記が対象とされています。
免税を受けるには、申請書に根拠となる条項を記載する必要があります。
自分の土地が対象になるかは、申請前に法務局へ確認しておきましょう。
司法書士に依頼する場合の報酬
相続登記は、自分で申請することもできます。
一方で、相続人が多いケースや、何代も登記されていない数次相続、戸籍の収集が複雑なケースでは、司法書士に依頼するのが一般的です。
日本司法書士会連合会が2024年3月に実施した報酬アンケートでは、5万円台から8万円台に全体の約65％が集まっています。
出典：日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果（2024年（令和6年）3月実施）」
注意したいのは、この金額に登録免許税や戸籍謄本等の実費は含まれていない点です。
また、報酬は相続人や不動産の数等により大きく左右されます。
- 親名義の土地が複数筆に分かれている
- 祖父母の代から登記されていなかった
- 遠方の自治体から戸籍を取り寄せることになった
このような理由で、金額が高くなるケースも珍しくありません。
金額を確かめたいときは、不動産の数、相続人の人数、最後に登記した時期の3つを伝えて見積もりを取りましょう。
戸籍などの取得費用
戸籍謄本や住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書などの取得には、それぞれ実費がかかります。
特に古い相続では、複数の自治体から戸籍を取り寄せることになり、通数が増えがちです。
必要な書類は相続関係によって変わるため、先に相続関係を整理してから取りにいくと、無駄が出にくくなります。
相続登記の前に確認したい登記の状態
相続登記を始める前に、登記簿の内容と実際の実家の状態が合っているかを確認しておきましょう。
築年数の古い実家では、増築や解体によって、登記簿と現況がずれていることがあります。
増築部分や物置が登記されているか
古い住宅では、増築した部分や物置、車庫が登記されていないことがあります。
また、建物の登記はあっても、実際の床面積と登記上の面積が合っていないケースも少なくありません。
未登記の部分がある場合は、相続登記とは別に建物の表題登記が必要になることがあります。
表題登記は土地家屋調査士が扱う手続きで、そのぶん日数も費用もかかります。
まずは登記事項証明書を取り寄せて、実際の建物と照らし合わせてみましょう。
取り壊した建物の登記が残っていないか
すでに取り壊した建物の登記だけが残っている、というケースもあります。
建物を取り壊した場合は、滅失の日から1か月以内に建物滅失登記を申請する必要があります。
登記簿上は存在することになっている建物が残っていると、土地を売るときに手続きが増えてしまうため、実家の売却や解体を考えているなら、土地と建物の登記が現況と合っているかを確認しておきましょう。
3年以内に間に合わないときは「相続人申告登記」を行う
遺産分割協議がまとまらないなどの理由で、3年以内に相続登記を申請できそうにない場合は、相続人申告登記という制度があります。
ただし、これは相続登記そのものを終わらせる制度ではありません。
相続人申告登記について、詳しく見ていきましょう。
相続人申告登記でできること・できないこと
相続人申告登記とは、自分が不動産の相続人であることを法務局に申し出る制度です。
申出をすることで、3年以内に相続登記を申請する義務については、いったん履行したものとして扱われます。
ただし、申出をしても不動産の所有権が自分に移るわけではありません。
売却するには、あらためて相続による所有権移転の登記が必要です。
また、遺産分割が成立したあとに生じる登記の義務は、相続人申告登記では履行できません。
相続人申告登記をすれば名義変更まで終わる、という制度ではない点を押さえておきましょう。
申出の方法
相続人申告登記は、相続人のうち特定の人が単独で申し出ることができます。
通常の相続登記では遺産分割協議書や印鑑証明書をそろえる必要がありますが、相続人申告登記は自分が相続人であることを確認できる戸籍などを用意すれば足りる、比較的簡易な手続きです。
話し合いが長引いているときは、期限を過ぎたまま放置せず、この制度の利用を検討してみましょう。
実家を売る・解体する予定があるときの相続登記
実家を売る予定があるなら、相続登記は早めに進めておくことをおすすめします。
売ることが決まってから登記すればいい、と考えていると、戸籍の収集や相続人との話し合いに数か月かかり、売却のスケジュールに影響することがあります。
誰の名義にするかで、あとの売りやすさが変わる
法定相続分でとりあえず共有名義にすると、売却するときに相続人全員の同意と署名が必要です。
たとえば兄弟3人の共有にした場合、売却の話が出るたびに、3人それぞれの意思確認と書類のやり取りが発生します。
売却を前提にするなら、特定の相続人が単独で取得し、ほかの相続人には代償金を支払う代償分割という方法もあります。
どの方法が合うかは、相続財産の内容や相続人の事情によって変わるため、実家を手放す可能性があるなら、遺産分割の段階から、その先まで見据えて話し合っておきましょう。
相続登記と片付け・査定は同時に進められる
相続登記が終わるまで何もできない、というわけではありません。
残置物の片付けや、不動産会社への査定の相談は、登記と並行して進められます。
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ただし、手続きは複雑であるため、まずは不動産会社や司法書士などの専門家に相談しましょう。
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相続登記の義務化に関するよくある質問
ここからは、相続登記の義務化に関するよくある質問に回答します。
Q. 何十年も前の相続でも登記しないといけませんか？
2024年4月1日より前に発生した相続でも、登記がされていない不動産は義務の対象です。原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。
Q. 相続人が多くて話し合いがまとまりません。どうすればよいですか？
期限内に遺産分割が成立しない場合は、相続人申告登記を利用することで、3年以内の申請義務をいったん履行したものとして扱われます。ただし名義変更そのものではないため、売却する場合は、あらためて相続登記が必要です。
Q. 自分で相続登記の申請はできますか？
できます。ただし数次相続になっている場合や戸籍の収集が複雑な場合は、司法書士への依頼を検討するとよいでしょう。
Q. 相続放棄をした場合も相続登記は必要ですか？
相続放棄をすると最初から相続人ではなかったとみなされるため、名義変更の手続きや費用負担に関与する必要はありません。
Q. 解体する予定でも相続登記は必要ですか？
土地については相続登記が必要です。建物を解体する予定でも、土地の名義変更は別に考える必要があります。
Q. 相続登記が終わっていなくても、不動産会社に相談できますか？
相談できます。査定や売却に向けた準備は、登記と並行して進められます。
まとめ
相続登記は2024年4月1日から義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象になります。
2024年3月31日以前に発生した相続も対象で、登記がされていない場合は原則として2027年3月31日が期限です。実家が親や祖父母の名義のままになっているなら、まず登記簿を確認してみましょう。
3年以内の申請が難しいときは、相続人申告登記という選択肢もあります。自分のケースで何が必要かわからないときは、法務局や司法書士に早めに相談しましょう。
みんなの実家じまいでは、片付けから買取、相続登記までを窓口ひとつでサポートしています。「何から始めればよいかわからない」という段階でも構いません。
ご相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
